“舊改”提速拉動相關產業鏈

自去年以來,政策層就多次指示要做好城鎮老舊小區改造工作。近日,政治局召開會議強調,要積極擴大有效投資,實施老舊小區改造,加強傳統基礎設施和新型基礎設施投資。此前,4月14日召開的國務院常務會議上,要求“確定加大城鎮老舊小區改造力度,推動惠民生擴內需”。

業內人士表示,“舊改”作為現階段兼顧“穩增長”和“惠民生”的重要手段,投資規??捎^,將為相關產業帶來增量業務,建議關注其帶來的投資機會。其中,核心改造需求相關公司受益明顯。

事件驅動 “舊改”持續受益政策支持

近日,政治局召開會議,分析國內外新冠肺炎疫情防控形勢,研究部署抓緊抓實抓細常態化疫情防控工作;分析研究當前經濟形勢,部署當前經濟工作。會議強調,要積極擴大有效投資,實施老舊小區改造,加強傳統基礎設施和新型基礎設施投資,促進傳統產業改造升級,擴大戰略性新興產業投資?!芭f改”作為擴大有效投資、激發內需的重要手段,排序靠前。

此前,4月14日召開的國務院常務會議上,要求“確定加大城鎮老舊小區改造力度,推動惠民生擴內需”。各地要統籌負責,按照居民意愿,重點改造完善小區配套和市政基礎設施,提升社區養老、托育、醫療等公共服務水平。

實際上自去年以來,政策層就多次指示要做好城鎮老舊小區改造工作。2019年《政府工作報告》中提出要大力改造提升城鎮老舊小區;隨后4月住建部會同發改委,財政部印發《關于做好2019年老舊小區改造工作的通知》,決定將老舊小區改造納入城鎮保障性安居工程,從老舊小區調查摸底、改造內容和標準、改造計劃及實施等方面進行了部署安排。

2019年6月國常會上要求“部署推進城鎮老舊小區改造,順應群眾期盼改善居住條件”;2019年7月中共中央政治局會議以及12月中央經濟工作會議都再次強調實施城鎮老舊小區改造??梢钥闯?,“舊改”受政策支持力度大,2020年有望迎來大規模發展。

行業前瞻 今年“舊改”計劃較去年翻倍

2019年5月住建部定額司曾初步統計,我國2000年前老舊居住小區近16萬個,涉及居民超過4200萬戶,建筑面積約為40億平方米。其中未達到50%節能標準的建筑面積約17億平方米,缺乏無障礙設施的建筑面積19億平方米,基礎設施老化、環境較差的老舊小區數量超過10萬個,占老舊小區總量的60%以上。

就投資而言,國務院參事仇保興此前撰文指出,據初步估算,中國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額高達4萬億元,如改造期為5年,每年可新增投資約8000億元以上。

今年“舊改”計劃較2019年翻倍。在4月16日召開的國務院政策例行吹風會上,住建部表示,2019年各地改造城鎮老舊小區1.9萬個,涉及居民352萬戶。今年4月國常會上提出,2020年各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個,涉及居民近700萬戶,比去年增加一倍,重點是2000年底前建成的住宅區。

從改造內容或方式上來看,棚改涉及新建住房與搬遷拆房,“舊改”更加“輕巧靈活”?!芭f改”的改造內容分成三類:一是基礎類,包括水暖氣路等市政配套基礎設施改造提升,還有小區建筑物公共部位維修等;二是完善類,包括小區的環境及配套設施改造提升,有條件的加裝電梯等;三是提升類,包括社區公共服務產品的供給,比如養老、托育、衛生防疫、助餐等。由此看出老舊小區改造其實就是小修小補,對水、電、氣、熱、網絡等基礎設施升級改造,順帶解決停車位、無障礙設施、電梯等老大難問題。

因此,這類改造項目大多是不需要搬遷拆房的,也不涉及安置補償的問題。棚改的改造方式為實物化安置和貨幣化安置,在2015年之前,棚改主要采取實物化安置,政府出資新建安置住房置換棚改區的住房,以分配的方式實現“以房換房”,2015年之后,棚改模式轉向貨幣化安置,政府向拆遷住戶發放一筆拆遷款,由其自行購買房屋或其他。

改造內容或方式的不同也使得 “舊改”和棚改的項目周期存在較大差異,棚改的項目周期約為1-3年,而“舊改”的改造周期平均只有半年。此外,棚改由于大拆大建所需要的單位投資金額也更高。由此,從改造方式或內容來看,棚改涉及新建住房、搬遷拆房及安置補償等問題,而“舊改”強調的是居住環境的升級改造,與棚改相比更加“輕巧靈活”。

投資機會 核心改造需求相關公司受益

安信證券認為,“舊改”作為現階段兼顧“穩增長”和“惠民生”的重要手段,投資規??捎^,將為相關產業帶來增量業務,建議關注其帶來的投資機會。

具體看,可以從“基礎類”和“完善提升類”挖掘相關投資機會,“基礎類”主要包括水暖氣路等市政配套基礎設施,其中受益的相關產業有防水(東方雨虹、科順股份、凱倫股份等)、涂料(三棵樹、亞士創能等)、管材(偉星新材、永高股份等)、水泥(海螺水泥、華新水泥等)、保溫(北新建材等)、照明(歐普照明等)等;而“完善提升類”主要包括電梯(廣日股份、康力電梯等)、停車(五洋停車等)、快遞設施(智萊科技等)等。

除此以外,由于小區環境改善可能帶動居民裝潢的需求,可以關注家具(歐派家居、索菲亞、夢百合等)家電(格力電器、老板電器等)類上市公司。

最后,對于參與“舊改”的部分房地產或建筑公司也可以給予適當關注,如天健集團、城投控股等。

招商證券表示,核心改造需求是水電氣路管道及墻面翻新(基本類)、加裝電梯(基本類)、配建停車場(提升類)、社區服務及物管(完善類)、添置家電、家居等,對應建材、電梯、停車設施、物業、家電及輕工等行業;基本類改造的優先級較高且占比最大,配建停車場或是提升類改造的重點。

老舊小區改造帶來的投資機會主要集中在立體停車設備 (解決日益增長的汽車消費,與老舊小區落后時代的停車配套之間的矛盾)和加裝電梯(解決行動不便的老年人,與老舊小區落后的手扶樓梯之間的矛盾),強烈推薦立體停車設備稀缺標的五洋停車,電梯行業彈性品種康力電梯以及廣日股份、上海機電。

此外,家居行業在老舊小區改造業務上主要包括家具 (特別是定制家具)添置,以及地板、衛浴等硬件材料的升級,測算每家平均改造家具金額在1.5萬左右,鋪底材料和衛浴更新對應0.5-1萬左右,平均每戶家庭新增需求在2萬-2.5萬左右金額;標的方面定制家居關注歐派家居、尚品宅配、索菲亞、志邦家居,家居用品關注大亞圣象、好太太、奧普家居等。

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